Meer Ontroerend Goed

Aantekeningen uit Zambia no 9: Waarin meer over malversaties van hoge gemeentelijke ambtenaren die het onderste uit de kan wilden halen. Krijgen zij nu het deksel op hun neus?

In aflevering 4 van Aantekeningen uit Zambia getitled Ontroerend Goed verhaal ik hoe ene M. zich te buiten is gegaan aan allerlei malversaties de uitgifte van gemeentegronden en die van anderen betreffende. Hier meer achtergrond en een vervolg.

De uitgifte van grond voor bebouwing geschiedt in veel gemeenten in Zambia voornamelijk door de betrokken gemeente die eigen grond verkaveld en te koop aanbiedt. Het bouwen van huizen is de lievelingsinvestering van vrijwel elke Zambiaan met inkomen. Eerst voor eigen bewoning en vervolgens als huurwoning of bedrijfspand voor derden. De redenen zijn volledig steekhoudend: er is in het algemeen geen betere belegging voor handen. Geld vastzetten op de bank levert nauwelijks iets op – met enig geluk maakt de rente het waardeverlies door inflatie net goed; beleggen in aandelen is hier niet ontwikkeld voor de gewone man of vrouw; en het houden van vee is zeker voor stadsmensen een moeilijk in de hand te houden belegging. Het rendement van een woning in de vorm van huur is hoog: tussen de 7 en de 15% van de verkoopwaarde van het pand. Zelfde verhaal voor bedrijfspanden. Zodra iemand wat geld gaat verdienen bouwt of koopt hij zijn eigen huis. De bouwsector in Zambia floreert. Elk plaatsje wordt groter en groter, aldoor komen er nieuwe wijken bij, overal wordt gebouwd.

Om een huis te kunnen bouwen heb je grond nodig en de goedkoopste bouwgrond komt van de gemeente middels de periodieke uitgifte van gemeentelijke gronden. Die openbare gronden worden zonder uitzondering een fors stuk onder de riëele marktwaarde verkocht. Zo kon je een paar jaar geleden inschrijven op een plot in een nieuwe buurt voor “welgestelden” (de betere middenklassers) voor rond de € 300. Daarmee had je dan een goed gelegen stuk grond verworven van zo’n 30 x 50 m².  Het is dus dringen geblazen, elke keer wanneer de gemeente grond uitgeeft.

Hier ligt dan ook de kiem van allerlei misstanden. Een fors aantal mensen koopt gemeentegrond helemaal niet om zelf te gaan bouwen. Zij doen er niets mee totdat de nieuwe wijk vorm begint aan te nemen en bieden hun kavel dan te koop aan tegen 5 tot 10 maal het bedrag dat zij er voor betaald hebben. De inflatie in Zambia is sinds jaren stabiel en schommelt rond de 10% op jaar basis. Het verkrijgen en doorverkopen van onbebouwd gemeente land is dus behoorlijk winstgevend.

Waarom zijn die gronden zo goedkoop? Ik vermoed dat dit nog een historische erfenis is van het Kaunda tijdperk (president 1964-1991). Onder KK, zoals hij meestal genoemd wordt, mocht formeel geen geld gevraagd worden voor grond. Grond was en bleef staatseigendom, alleen verkrijgbaar door een soort erfpacht met een looptijd van 100 jaar. Waar de “grondeigenaar” wel geld voor kon/kan vragen betreft aangebrachte verbeteringen zoals bebouwing, hekken, waterputten &c. Tot recentelijk betaalde je behoudens het inschrijvingsgeld alleen een symbolisch bedrag voor door de overheid aangeboden grond. Grond, in deze socialistische ideologie, had geen “marktwaarde” en was buiten het op vraag en aanbod gebaseerde markt mechanisme geplaatst. Grond voorzien van een overheidsaanbod (Offer of Land) of beter nog, een kadastrale acte, had natuurlijk in praktische zin wel “marktwaarde” omdat er mensen waren die verkochten en kochten. Het gesjoemel met het kopen en verkopen van door de overheid uitgegeven land bestaat dus ook al decennia. Het heeft nu een wat pikantere vorm aangenomen omdat gemeentelijk overheidsland schaars geworden is. De vraag groeit maar het goedkope aanbod op termijn wordt steeds kleiner.

In 1991 verdween met KK zijn staatsideologie, humanism geheten. Humanism is een soort socialisme waarin de mens centraal staat. Het Humanisme à la Kaunda maakte plaats voor liberalisering; politiek en economisch. De economie moest gedreven worden door het marktmechanisme van vraag en aanbod; bedrijven moesten geleid en bezeten worden door ondernemers en investeerders; en niet langer door de staat. Tijd, zou je zeggen, om de vraagprijs voor gemeentelijke grond aan te passen aan de vraag en de koopkracht. Waarom is dit maar zeer ten dele gebeurd? Waarom vroeg de gemeente geen K 5 millioen in plaats van K 2 millioen voor die gunstig gelegen kavels van 30 x 50 m². Omdat het hemd nader dan de rok is, denk ik. Het hemd is het eigenbelang en de rok is het belang van de gemeente. Waarom zou je jezelf straffen met veel te betalen voor iets dat je ook goedkoop krijgen kan? Elkeen deel uitmakend van de plaatselijke ons-kent-ons midden- en bovenlaag had voordeel bij de bestaande situatie; en diegenen die van binnen uit wisten dat de mistanden betreffende landuitgifte ontaard waren in regelrechte fraude en oplichting hielden hun mond.

M. dreef de zaken te ver door en dat werd zijn ondergang, althans als overheidsambtenaar. Hij ging land uitgeven aan invloedrijke mensen dat helemaal niet van de gemeente was. Het land tussen het spoor en de grote weg. Tot 50 meter van het spoor mag niet gebouwd worden, vanwege de veiligheid. Tot 20 meter van de grote weg mag ook niet gebouwd worden, eveneens voor de veiligheid alsmede voor toekomstige voorzieningen. Een paar van deze mensen heeft veel geinvesteerd in gebouwen die er niet behoren te zijn. Die zijn nu in de problemen gekomen. Het aantal “kleine luiden” die hij dezelfde kavels toekende is uit de hand gelopen. Sommigen van deze kleine luiden behoren tot organisaties die helemaal niet klein zijn. Hij verkavelde land dat reeds aan de roomskatholieke kerk behoorde, met een goed gekeurd ontwikkelings plan, en verkocht het. Toen de kerk wilde gaan bouwen bleek het terrein reeds vol te staan met niet rk woningen. Er begon een anti-M. stemming te ontstaan die nog aangescherpt werd door het in het oog springende bouwerk dat M. zelf aan het oprichten was, tussen het spoor en de Grote Weg Noordwaards. M. werd een paar maanden geleden geschorst vanwege financiële malversaties. De RK kerk heeft hem voor het gerecht gehaald. De zaak loopt nu.

Daar bleef het niet bij. Sinds October 2011 heeft Zambia een nieuwe regering. De MMD, aan de macht sedert 1991, heeft verloren, en daarmee is het netwerk met de hogere regionen weggevallen. Het Ministery of Local Government and Housing, eens zelf bezet door de huidige president, heeft ingegrepen. Niet alleen vanwege onverantwoorde landuitgiften. De centrale overheid heeft maandelijks geld gegeven door de centrale overheid voor weg en wegen onderhoud (€ 23,000 per maand). Het geld is wel op maar wegonderhoud heeft niet plaats gevonden. Er is een waslijst van discrepanties boven komen drijven. Percelen waar voor betaald is maar reçutjes zijn niet te vinden. Accountants gaan door de boeken; vier hooggeplaatste ambtenaren zijn naar huis gestuurd in afwachting van de uitkomst van het onderzoek. Waaronder de town clerk, de hoogste plaatselijke ambtenaar. Hij had zichzelf een maandelijks salaris gegeven van K 28.000.000 (€ 4.300) en daar boven op, naar verluid, een wekenlijkse “entertainment allowance” van K 2.000.000 (€ 300). Dit zijn inkomens die maar heel weinig mensen in Zambia verdienen. Ja, op die manier komt het geld van de gemeente wel op...... De vrouw van de Directeur Planning heeft een schoollokaal voor haar particuliere lagere school gebouwd op land dat niet van haar zou zijn. Haar man is de planningbaas........ Er zijn dus vragen hoe de bouwvergunning uitgegeven kon zijn. En ook M. gaat nu opnieuw onder de loup.  Dit keer zonder maten die elkaar matsen en hem de hand boven het hoofd houden.